/germania
Com'è bello in Germania
Comprare una casa in Germania conviene su due fronti. Il primo è l'investimento: mercato solido, regole stabili e — se l'Euro si dissolvesse — un asset denominato in Marchi, non in Lire. Il secondo è il fisco: si tassa ciò che resta dopo le spese, e le dichiarazioni si chiudono in pochi mesi.
ILa Germania è la prima economia europea e uno dei pochi mercati in cui l'investimento immobiliare di medio-lungo periodo mantiene un profilo di rischio contenuto. La domanda locativa è strutturalmente sostenuta da tre fattori: un tasso di proprietà tra i più bassi d'Europa (poco sopra il 45%), una popolazione urbana in crescita per effetto dei flussi migratori qualificati, e un mercato del lavoro che continua ad attrarre residenti nelle città medie e nei poli industriali riconvertiti. L'affitto non è una fase transitoria della vita, come in Italia: è la forma abitativa prevalente, tutelata da un quadro normativo che protegge sia il conduttore sia il proprietario.
A questo si aggiunge una stabilità istituzionale che l'investitore italiano fatica a trovare in patria: regole che non cambiano a ogni legge di bilancio, catasto allineato ai valori reali, trascrizioni immobiliari rapide e certe, tribunali che decidono in tempi ragionevoli.
Marchi contro Lire
C'è un ulteriore elemento che raramente si trova nei materiali di vendita ma che, nell'attuale clima geopolitico, merita di essere esplicitato. Oggi un immobile in Germania e uno in Italia sono entrambi denominati in Euro. Ma se l'Euro si dissolvesse — ipotesi improbabile, ma resa oggi meno remota dalla crescita delle forze antieuropee in diversi Paesi membri — ogni Paese tornerebbe alla propria valuta nazionale. E i tuo investimento in Germania si ritroverebbe denominato in Marchi. Una casa in Germania on è una scommessa sulla fine dell'Euro. È un modo per proteggere una parte dei risparmi anche nello scenario peggiore.
Si tassa ciò che resta, non ciò che entra.
In Germania ogni spesa sostenuta per l'immobile è deducibile dai canoni incassati: commissioni dell'agente, manutenzione ordinaria e straordinaria, sostituzione degli arredi, acquisto di una cucina nuova, onorari professionali, interessi sul mutuo, ammortamento del fabbricato. In Italia nessuno dei due regimi disponibili consente una deducibilità comparabile: la cedolare secca applica un'aliquota fissa sui canoni incassati senza ammettere alcuna deduzione; il regime ordinario IRPEF riconosce una riduzione forfettaria del 5% e nient'altro. Le spese effettive restano in entrambi i casi a carico del proprietario. In Germania no.
Le dichiarazioni si chiudono in pochi mesi.
ll Finanzamt esamina la dichiarazione e la definisce in tre o quattro mesi. Al termine del procedimento la posizione è chiusa: nessun accertamento sospeso, nessuna revisione a distanza di anni. Il confronto con i cinque anni di potenziale incertezza dell'ordinamento italiano non richiede commento. Anche gli onorari dei commercialisti tedeschi per la dichiarazione dei redditi da locazione sono di entità contenuta, in genere una frazione di quanto si paga in Italia per lo stesso adempimento.