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Un rendimento a due tempi
L'immobile rende oggi oltre il 4% netto. Quel rendimento è il punto di partenza: due leve — il riallineamento dei canoni al mercato e la rivalutazione del capitale trainata dallo sviluppo della città — sono destinate ad alzarlo nel tempo.
Il rendimento netto per l'acquirente supera gia oggi il 4% annuo: calcolato sui canoni effettivamente incassati, al netto delle spese ordinarie di gestione — property manager, commercialista, assicurazioni, commissioni sui nuovi contratti — e rapportato al costo pieno dell'operazione, notaio, imposta di registro e commissione d'agenzia inclusi.
Ipotesi conservative in tutti i passaggi: canoni attuali senza proiezioni di adeguamento, costi di gestione reali. Il denominatore include ogni voce accessoria d'acquisto, non solo il prezzo di listino.
Il rendimento attuale — sia di Görlitz sia dello specifico immobile — è già competitivo conquello di possibili investimenti a Milano e Roma.
Rendimento lordo di mercato attorno al 5,5%. Krölstraße 12 rende oggi oltre il 4% netto, con potenziale oltre il 6% a canoni riallineati.
Ma il 4% attuale è solo il pavimento del rendimento, non il soffitto — e le sezioni che seguono spiegano perché.
Lo scarto — oltre il 30% tra il canone attuale e quello di mercato — non è un'anomalia. È la fotografia consueta di un immobile tedesco con inquilini di lungo corso, e al tempo stesso il margine concreto di crescita del rendimento. Le leggi della Sassonia lo consentono. Görlitz non è assoggettata alla Mietpreisbremse — applicata solo a Dresda e Lipsia. Sui contratti in essere si applica la Kappungsgrenze standard, che permette adeguamenti fino al 20% ogni tre anni; sui nuovi contratti non esiste alcun tetto e il canone si fissa liberamente. In cinque-sette anni il monte canoni può realisticamente allinearsi al mercato — e con esso il rendimento netto verso il 6%.
IL MERCATO CHE SALE
I prezzi degli immobili a Görlitz sono cresciuti dell'8,8% nell'ultimo anno, del 33% cumulato negli ultimi cinque — prima ancora che KNDS, DZA e il Strukturwandel post-carbone (descritti nella pagine Immobile) entrassero a regime. Con i tre vettori ora attivi in modo sinergico, la domanda di alloggi nell'Innenstadt è destinata a crescere, e con essa i prezzi al metro quadro. Assumendo prudenzialmente un apprezzamento del 5% annuo composto — sotto il ritmo cioè dell'ultimo anno — e sommando la componente locativa in progressiva normalizzazione, il rendimento annuo dell'investimento si colloca prospetticamente intorno al 9% a cinque anni.
IL VALORE CHE SI COSTRUISCE DENTRO L'IMMOBILE
La seconda leva del capital gain dipende dall'immobile stesso — e da chi lo compra. Krölstraße 12 conserva intatte le decorazioni originarie del 1880: capitelli corinzi dipinti, fregi a rosette, vetrate floreali dei pianerottoli — dettagli documentati nella pagina Immobile documentano e che nessun cantiere contemporaneo può ricreare.
Una riqualificazione mirata delle unità ancora da rinnovare fa due cose insieme: valorizza quel patrimonio decorativo e riposiziona l'immobile verso un profilo diverso di conduttori — i ricercatori del DZA, gli ingegneri KNDS, i professionisti che i vettori dello sviluppo attirano a Görlitz e per i quali un canone premium su una proprietà ristrutturata in Innenstadt è coerente. E per effetto di ciò il rendimento annuo cresce prudenzialmente dal 9% all'11%.
È la parte del ritorno che nessuno regala: il primo capital gain lo porta il tempo, il secondo lo porta il compratore.
~9%
I rendimenti (netti annui) sono il risultato di ipotesi deliberatamente conservative: canoni sotto il Soll di mercato per tutto il periodo di normalizzazione, apprezzamento annuo inferiore al ritmo dell'ultimo anno, nessuna compressione dei cap rate al momento della rivendita. Ogni ipotesi favorevole è stata deliberatamente tenuta fuori dal calcolo e questo è lo scenario base, non il migliore possibile.
Il resto lo racconta l'Immobile stesso, sul posto.
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